共有名義の不動産を売却する方法｜親族間トラブルを避けるポイント
相続をきっかけに、兄弟姉妹など複数の相続人で一つの不動産を共有する「共有名義」になるケースは少なくありません。実家を相続した際に、話し合いの結果としてとりあえず法定相続分どおりに共有登記をしておいた、というご経験をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし共有名義の不動産は、売却しようとする段階になって「共有者全員の合意が必要」「一部の人と連絡が取りにくい」といった事情から、手続きが思うように進まないことがあります。この記事では、共有名義の不動産がどのような場合に生じるのか、売却の方法にはどのような選択肢があるのか、そして親族間のトラブルを避けながら売却を進めるためのポイントについて整理いたします。
目次
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共有名義の不動産とは｜どのような場合に生じるのか
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相続による共有名義の発生
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共有名義のまま放置するリスク
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共有名義の不動産を売却する3つの方法
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共有者全員の合意で売却する（全部売却）
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自分の持分だけを売却する・持分を買い取ってもらう
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共有者間の意見が分かれたときの対処法
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話し合いで解決を目指す（遺産分割協議のやり直し・代償分割）
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共有物分割請求という法的手段
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売却を進める際の実務上の注意点
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必要書類・手続きと共有者全員の協力
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売却代金の分配と税金（譲渡所得税の按分）
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親族間トラブルを避けて売却を成功させるために
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早い段階で専門家・不動産会社に相談する
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大田区・世田谷区での共有名義不動産のご相談
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共有名義の不動産とは｜どのような場合に生じるのか
共有名義とは、一つの不動産を複数の人がそれぞれの持分割合に応じて所有している状態を指します。まずは共有名義がどのような経緯で生まれるのか、そして共有名義のまま放置することにどのようなリスクがあるのかを確認しておきましょう。
相続による共有名義の発生
共有名義が生じる最も一般的なきっかけは相続です。被相続人（亡くなった方）が所有していた不動産を複数の相続人が法定相続分どおりに取得すると、自動的に共有名義となります。遺産分割協議で「誰か一人が単独で取得する」という結論に至らなかった場合や、話し合いの時間が十分に取れないまま相続登記の期限が近づいてきた場合に、とりあえず共有名義のまま登記を済ませておく、という選択をされるご家族も少なくありません。共有名義そのものは違法なものではありませんが、将来的に不動産を売却したり活用したりする段階になって、共有者全員の意思をそろえる必要が出てくる点に注意が必要です。
共有名義のまま放置するリスク
共有名義の不動産を特に活用せず、そのままにしておくと、時間の経過とともに売却の難易度が上がっていく傾向があります。共有者の一人が亡くなると、その方の持分がさらにその相続人へと引き継がれ、共有者の人数が増えて権利関係が複雑になっていくためです。たとえば兄弟2人の共有名義だったものが、片方の相続が発生することで、甥や姪にあたる世代まで共有者が広がってしまうケースもあります。共有者が増えるほど、全員の都合を合わせて話し合う機会を持つこと自体が難しくなっていきます。空き家のまま放置されるケースについては、空き家を相続したときの手続きや注意点でも詳しくご紹介しておりますので、あわせてご参照ください。共有名義の不動産を将来的に売却する可能性が少しでもあるのであれば、共有者が元気で話し合いがしやすいうちに方向性を検討しておくことをおすすめします。
共有名義の不動産を売却する3つの方法
共有名義の不動産を売却する方法は、大きく分けて「共有者全員の合意で物件全体を売却する方法」と「自分の持分だけを売却する方法」の2つに分かれます。それぞれの特徴を確認しましょう。
共有者全員の合意で売却する（全部売却）
最も一般的で、かつ高い価格での売却が期待しやすいのが、共有者全員の合意のもとで不動産全体を売却する方法です。この方法では、共有者全員が売買契約書に署名・捺印し、売却代金を持分割合に応じて分配することになります。買主から見ても権利関係がすっきりしているため、通常の不動産と同様の条件で売却を進めやすいというメリットがあります。一方で、共有者が一人でも売却に反対したり、連絡が取れなかったりすると、この方法を進めることはできません。共有者全員が顔を合わせて話し合う機会が持てない場合でも、各共有者が個別に不動産会社や司法書士とやり取りをしながら合意形成を進められるケースもありますので、まずは不動産会社にご相談いただくとよいでしょう。
自分の持分だけを売却する・持分を買い取ってもらう
共有者全員の合意が得られない場合には、自分の持分だけを売却するという方法もあります。持分のみの売却は、他の共有者の同意がなくても法律上は可能ですが、第三者が不動産の一部の持分だけを購入することはあまり一般的ではなく、買主が限られるため、全部売却に比べて価格が低くなりやすい傾向があります。現実的な選択肢としては、他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう、あるいは逆に他の共有者の持分を自分が買い取って単独名義にしたうえで売却する、という方法がよく選ばれています。どちらの方法が適しているかは、共有者それぞれの資金状況や、不動産を売却したい度合いによって変わってきますので、早い段階で不動産会社にご相談いただくことをおすすめします。
共有者間の意見が分かれたときの対処法
「売りたい人」と「まだ残しておきたい人」など、共有者の間で意見が分かれてしまうことは珍しくありません。このような場合にどのように対処していけばよいか、基本的な流れをご紹介します。
話し合いで解決を目指す（遺産分割協議のやり直し・代償分割）
まずは共有者間で改めて話し合いの機会を持つことが基本です。遺産分割協議が未了のままであれば、代償分割（不動産を取得する人が、他の相続人に代償金を支払うことで公平を図る方法）など、共有名義以外の分け方を検討し直すという選択肢もあります。すでに共有名義で相続登記を終えている場合でも、共有者全員の合意があれば、持分の交換や買い取りによって単独名義に変更することが可能です。話し合いの際は、感情的な対立を避けるためにも、第三者である不動産会社や、必要に応じて司法書士・弁護士などの専門家に間に入ってもらうことで、円滑に進みやすくなります。
共有物分割請求という法的手段
話し合いによる解決が難しい場合の最終的な手段として、裁判所に共有物分割請求を申し立てるという方法があります。これは、共有状態の解消を裁判所に求める手続きで、最終的には裁判所の判断により、現物を分割する、共有者の一人が他の持分を取得する、競売により売却して代金を分けるといった形で共有関係が解消されます。ただし、時間や費用がかかるうえ、親族間の関係にも大きな影響を及ぼしかねない手段であるため、まずは話し合いによる解決を十分に尽くしたうえで、どうしても合意に至らない場合の最終手段として検討されることをおすすめします。共有物分割請求に踏み切る前には、話し合いの経緯や、これまでに提案した分割案などを記録に残しておくと、後の手続きでも状況を整理しやすくなります。相続登記や名義変更の基本的な手続きについては、不動産を相続した際の相続登記による名義変更完全ガイドでも解説しておりますので、あわせてご確認ください。
売却を進める際の実務上の注意点
共有者間の方向性がまとまったら、実際に売却を進めていくことになります。ここでは、共有名義ならではの実務上の注意点を確認しておきましょう。
必要書類・手続きと共有者全員の協力
共有名義の不動産を全部売却する場合、売買契約や決済（引き渡し）の際には、原則として共有者全員の本人確認書類・実印・印鑑証明書などが必要になります。共有者の中に遠方にお住まいの方や、ご高齢で手続きに不安のある方がいらっしゃる場合には、委任状を活用して代表者が手続きを代行する方法も検討できます。どのような書類がいつまでに必要になるかは、売却のスケジュールにも関わってきますので、早い段階で不動産会社に確認し、余裕を持って準備を進めることが大切です。共有名義に限らず、相続した不動産を売却する際の全体的な流れについては、大田区で知っておきたい相続不動産売却のポイントでも詳しくご紹介しております。
売却代金の分配と税金（譲渡所得税の按分）
共有名義の不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、譲渡所得税は共有者それぞれの持分割合に応じて按分して計算され、各共有者が個別に確定申告を行う必要があります。一定の要件を満たすマイホームの売却であれば、共有者それぞれが3,000万円特別控除の適用を受けられる可能性もありますので、ご自身のケースで利用できる特例があるかどうかは、事前に税理士や不動産会社にご確認いただくことをおすすめします。売却代金の分配についても、持分割合に応じて行うのが原則ですが、あらかじめ共有者間で分配方法を書面で確認しておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。
親族間トラブルを避けて売却を成功させるために
最後に、共有名義の不動産を売却する際に、親族間のトラブルを避けながら進めるための考え方をまとめます。
早い段階で専門家・不動産会社に相談する
共有名義の不動産は、共有者の人数が増えるほど、また時間が経つほど、合意形成が難しくなっていく傾向があります。「まだ売ると決まったわけではないけれど、将来的に共有名義をどうするか考えておきたい」という段階でも、早めに不動産会社にご相談いただくことで、共有者全員が納得しやすい進め方を一緒に整理することができます。必要に応じて、相続登記や名義変更に詳しい司法書士、税務面を確認できる税理士と連携しながら進めることで、手続き面の不安も軽減できます。共有者それぞれの考えを丁寧に伺いながら、どの方法であれば全員が納得しやすいかを一緒に整理していくことが、親族間のトラブルを防ぎながら売却を実現する近道になります。
大田区・世田谷区での共有名義不動産のご相談
当社では、大田区・世田谷区を中心に、共有名義となった相続不動産の売却に関するご相談を承っております。相続に関するご相談全般については相続と不動産売却のご相談のページもあわせてご覧ください。また、大田区の深掘り情報として相続不動産の売却に関する詳しい解説もご用意しております。共有者の皆さまのご都合に合わせて、オンライン相談や出張相談にも対応しておりますので、共有者が遠方にお住まいの場合でもご相談いただけます。しつこい営業は行っておりませんので、「売ると決めたわけではないけれど、まずは状況を整理したい」という段階でも、どうぞお気軽にご相談ください。
