住宅ローンがある自宅マンションを賃貸に出す際の注意点
住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出す際の注意点や、管理会社の選び方、賃貸トラブルを防ぐポイントについて解説します。売却という選択肢もあわせてご紹介します。
目次
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住宅ローンがあるマンションを賃貸に出す際の注意点
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原則として、住宅ローン返済中は自宅を賃貸に出せません！
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住宅ローンが残っていても賃貸に出せるのはどんなケース？
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賃貸に出す際にかかる費用・手続きの注意点
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金融機関への相談から契約までの流れ
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発生する費用と必要な手続き
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管理会社の選び方とその重要性
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優良な管理会社の見つけ方
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契約前に確認すべき重要事項
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自宅マンション賃貸のメリットとデメリット
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賃貸に出すことのメリット
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賃貸に出すことのデメリットと契約形態の選び方
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使わない家を業者買取する方法も
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まとめ
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住宅ローンがあるマンションを賃貸に出す際の注意点
夢のマイホームを買った途端に転勤や実家の親の介護で自宅を長期間空けなければならなくなったらどうしましょう。ローン返済や家の管理の問題から、賃貸に出したいと考える人は少なくないのではないでしょうか。
しかし、住宅ローンは「本人やその家族が住むための家」を購入するためのローンであり、契約上、賃貸に出すことはできません。それでもローンの借り換えや一定の条件を満たせば、残債があっても賃貸にすることが可能です。今回は、住宅ローン返済中の持ち家を賃貸に出す場合の手順や注意点について解説します。
原則として、住宅ローン返済中は自宅を賃貸に出せません！
住宅ローンが残っている持ち家は、そのまま賃貸に転用することはできません。なぜなら、住宅ローンが低金利かつ長期返済期間が認められているのは、「自己居住用」を条件としている融資だからです。自分が住む家ならば、滞納や未払いといった事態が起こりにくいからです。
もし住宅ローンを融資した金融機関に無断で他人に貸したことがバレると、契約違反となり、ローンの一括返済を求められるケースもあります。ただし、必要な手続きを踏めば、住宅ローンが残っている住宅を賃貸に出すことが可能です。 その方法の一つが賃貸住宅専用のローンに切り替える方法。
また金融機関により異なりますが、転勤や親の介護など、ローンを組んだ当初は予測できなかった「やむを得ない事情」が認められれば、住宅ローンを継続しながら賃貸住宅として活用できることもあります。
住宅ローンが残っていても賃貸に出せるのはどんなケース？
住宅ローンが残っていても賃貸に出せるケースには、①自宅と賃貸部分を分ける賃貸併用住宅として契約している場合、②転勤や介護など、やむを得ない事情で金融機関に賃貸への転用を認めてもらう場合、③住宅ローンから賃貸住宅向けローンへ借り換える場合の3つがあります。それぞれ条件や金利が異なるため、事前に金融機関へ確認しておくことが大切です。
賃貸に出す際にかかる費用・手続きの注意点
賃貸への転用が認められた場合も、費用や各種手続きの面で押さえておくべきポイントがあります。
金融機関への相談から契約までの流れ
賃貸への転用を検討する場合は、まず住宅ローンを借り入れている金融機関へ相談するところから始めます。やむを得ない事情を説明する書類の提出を求められることもあり、審査には一定の時間がかかります。承諾が得られたら、賃貸住宅向けローンへの切り替えや契約条件の変更といった手続きを行い、そのうえで管理会社の選定や入居者募集といった賃貸経営の準備を進めていきます。手続きの順序を誤ると二度手間になることもあるため、金融機関への相談をはじめの一歩として進めることが大切です。
発生する費用と必要な手続き
賃貸に出す際は、原状回復のためのリフォーム費用や、管理会社へ委託する場合の管理手数料、入居者募集にかかる広告費など、さまざまな費用が発生します。確定申告や火災保険の切り替えなど、事務的な手続きも必要になるため、事前に全体の手間とコストを把握しておくことが大切です。
管理会社の選び方とその重要性
賃貸管理をどこの会社に委託するかどうかは多くの人が悩むポイントです。ここでは管理会社を選ぶ際のチェックポイントや、担当者に聞くべき質問について具体的に紹介します。
優良な管理会社の見つけ方
管理会社を選ぶ際は、対応エリアでの実績や入居者対応の丁寧さ、報告の頻度などを確認することが重要です。複数社から見積もりを取り、管理手数料だけでなくサービス内容も比較したうえで選ぶと安心です。
契約前に確認すべき重要事項
管理委託契約を結ぶ前に、管理業務の範囲、管理手数料の内訳、契約解除の条件などを必ず確認しましょう。トラブル発生時の対応フローや連絡体制についても、事前に明確にしておくと安心です。
自宅マンション賃貸のメリットとデメリット
自宅マンションを賃貸に出すことのメリット・デメリットについて詳しく解説します。それぞれの側面を理解することで、よりよい賃貸経営が可能になります。
賃貸に出すことのメリット
マンションを賃貸に出すことには、さまざまなメリットがあります。まず第一に、安定した収入源が得られることです。賃貸収入は、毎月の家賃収入として定期的に入ってくるため、生活費や将来の資産形成にも役立ちます。特に、住宅ローンの支払いがある場合には、家賃収入でその負担を軽減することができる点も見逃せません。
次に、資産の有効活用ができることも大きな利点です。自宅に空き部屋がある場合、その空間を活用することで無駄をなくし、収益を生むことができます。また、長期的には物件の価値が上昇する可能性もあり、将来的な資産形成にもつながります。
さらに、税金面での優遇措置が受けられる場合もあります。経費として計上できる項目が多く、適切に管理し申告を行うことで、税負担が軽減されることも大きな魅力と言えるでしょう。
このように、賃貸に出すことは、多方面にわたるメリットを持っており、経済的な安心感や資産形成に寄与する選択肢として魅力的です。
賃貸に出すことのデメリットと契約形態の選び方
一方で、賃貸に出すことにはデメリットもあります。空室期間中は家賃収入が途絶えること、入居者とのトラブルや原状回復費用が発生する可能性があること、将来自分で住みたくなっても普通借家契約では入居者がいる限りすぐには戻れないことなどが挙げられます。賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、それぞれ特徴が異なります。
| 契約形態 | 契約期間 | 更新・明け渡し | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 普通借家契約 | 2年が一般的 | 正当な事由がない限り更新され、オーナーの都合だけでは明け渡しを求められない | 長期的に貸し続けたい場合 |
| 定期借家契約 | 自由に設定可能 | 更新なし。期間満了で契約終了（書面での事前通知が必要） | 転勤など、将来自宅に戻る時期が決まっている場合 |
将来的に自宅へ戻る予定がある場合は定期借家契約、長期的な賃貸経営を考えている場合は普通借家契約が向いています。ただし定期借家契約は契約期間が限定される分、入居者が見つかりにくく、家賃が相場よりやや低くなる傾向がある点にも注意が必要です。
使わない家を業者買取する方法も
家を空けるのが一定期間であれば賃貸でも良いですが、将来戻る可能性がほとんどないのであれば、思い切って売却するという手もあります。売却に関わる作業は、ある程度は仲介の不動産会社に任せられますが、すべてという訳にはいきません。売買契約の締結、住宅ローンの完済、抵当権の抹消手続きなどで、何度か自宅周辺に足を運ぶ必要があります。
転居を急ぐ場合は仕方ありませんが、転居先からの移動や有休休暇の取得などの労力を考えれば、転居前に売却した方が負担を軽減できます。確実に転居までに売却を済ませたいのであれば、買取会社による「買取」という方法が適しています。
買取会社に依頼すると、訪問調査のうえ提示された価格でそのまま売却できるため、実際の売却価格を早い段階で把握できます。価格に納得できればすぐに契約に進めるため、相談から最短1カ月程度での売却も可能です。
まとめ
住宅ローンを返済中の住宅は、原則として賃貸に出すことはできません。 ただし自宅を賃貸に出す理由が、転勤や介護などやむを得ない事情であれば、賃貸が可能となるケースがあります。
また、賃貸住宅向けローンに借り換える方法も検討できますが、賃貸住宅向けローンは、「金利が高くなる」「住宅ローン控除が使えない」といったデメリットがありますので、注意が必要です。
ローンの借入先が住宅金融支援機構の場合は、やむを得ない事情と承認されると、3年までの期間限定で住宅ローンの返済を認めてもらえることがあります。
金融機関によって対応が異なりますので、必ず事前に相談してみましょう。自宅に戻れる目途が立たない場合は、売却を視野に入れた方がいいでしょう。売却までに時間がない場合は、買取会社に自宅を売却する方法が適しています。
想定外の事情で家を空けなければいけない場合、選択肢は大きく分けて「賃貸に出す」「売却する」「空き家のまま」の3つ。今後のライフプランを考え、状況に適した方法を選択してください。
「賃貸に出すべきか、売却すべきか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。当社では大田区・世田谷区エリアを中心に、住宅ローンが残る自宅の賃貸・売却どちらについてもご相談を承っております。しつこい営業は行いませんので、まずは状況を整理したいという段階でもお気軽にお問い合わせください。
